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中山商业地产开发路在何方(图)
发布日期:2021-11-30 12:21   来源:未知   阅读:

  自2010年起货币政策日益趋紧,通货膨胀愈演愈烈,部分房地产开发商因而转舵进行商业地产开发。一时间酒店公寓、写字楼、商铺等迎来了属于自己的黄金时代。随着君华地产城市综合体的启动、利和广场即将开放、大东裕“个性化定制”服务理念、盛景尚峰甲级写字楼和商业综合体项目的打造、万达集团正式签约进驻中山……业内人士担心:随着这些大规模商业地产的推出,作为只有320万人口的中山是否有胃口消化得起?

  业内专家分析,住宅地产受到打压的时候,商业地产就自然起来了。住宅资金流向商业地产是必然趋势,“国八条”的出台将资金流向商铺和写字楼物业引导,二套房首付提高至60%,已经略高于50%首付的商铺和写字楼物业。还有数据显示,最近几年商业与住宅物业之间的价格差距逐渐拉近,由2005年的1.5倍缩小至相差不足300元,这样商铺和写字楼物业出现价升量升的情况就不足为怪。

  据记者粗略统计,中山市区新建的商业项目,主要集中在东区、石岐区和西区。例如东区的盛景尚峰、宏宇大厦、大东裕三期、中环广场、粤海嘉路华花园商铺等;石岐区的利和广场、峰华28、颐和中心等;西区明盛·天悦城、富华西商业中心等。另外,火炬开发区作为中山市政府重点的开发区域及交通枢纽日趋完善,日前也逐步吸引众多开发商及投资客对商业地产的角逐,一些项目例如君华新城、汇景东方、金盛广场、天晴汇府等或开工建设或使出绝招招商引资。但这些项目如雨后春笋般带来生机的同时,也带来了业界的担忧。

  迪兴实业策划总监谈子信表示,中山在未来两年大概会有近60万平方米的写字楼推向市场。对于中山这个小城市来说看起来是很多。但是我们不能只看到眼前,而是要着眼于未来三年、五年以后的市场。现在广珠轻轨开通,以后还会有中莞城际轨道,广佛江珠城际轨道、沿海高速铁路、南沙港铁路以及深中通道等的贯通,这些交通路网都会将珠三角的各个城市紧密地联系起来,使得中山在珠江口西岸的核心位置越发凸显出来,成为珠中江同城以及沟通珠江口东西两岸和贯通粤东粤西的重要窗口。这也为中山市场带来新的“胃口”。

  中山满堂红房地产总经理助理陈晓华认为,中山靠目前本地的人口确实支撑不了这么多大型商业项目的运营,但这些项目的进驻,一定经过充分调研或论证。他个人判断,能支撑这些项目进驻的未来人口因素是因为广州城的外扩。20年前,广州海珠区还是市郊,10年前,海珠已经成为市中心,番禺成为了市郊,现在,番禺已经成为市中心,人满为患,南沙则新晋为市郊。目前国家的“十二五”规划已经把南沙作为国家级的广州新城进行规划,未来中山就会成为真正的广州城周边的卫星城市。他个人认为,未来20年,中山人口会以成倍增速度增加,未来10年,中山会成为内地楼价上升较快的城市。

  利和广场策划副经理李华表示,中山现在的商业项目是越来越多,新项目要想活下来一定要有自己的定位和特色。利和广场就是要做中山商业的破坏者,打破此前商家在商业服务意识、配套、环境、运营模式上的常态,全力提升中山城市商业品牌氛围、管理模式和服务意识。目前利和广场项目招商引资非常顺利,它们吸纳的部分品牌都是第一次进驻中山。李华认为,位置地段很重要,他们的项目是在旧有的成熟商圈上发展,资源比较稀缺,和其他商业项目差异性还是比较大,相信前景很好。

  也有业内专家表示,商业地产持续升温肯定会带来竞争,一方面促使了商业气氛的浓厚,增加了市民消费的多样化;但同时白热化的竞争,严重影响了商业地产的收益,会使得大部分商业地产处于饥饿状态,更不用谈健康发展。中山市场容纳不了这么多的城市综合体、吃喝玩一条龙的购物广场。看历史,中山商业地产开发不成功的案例比比皆是,商业项目不成功的重要原因就是运营。商业项目对产品设计要求比较特别,对商业的业态如超市、餐饮、娱乐、零售等定位也比较挑剔,但因为没有多少人气,市场体量就释放不出来。一位不愿透露姓名的某商业项目的市场部负责人表示,在中山不论是高层住宅还是高层商铺几乎成为“死宅”“死铺”,中山市民习惯在低层消费,这是许多外地开发商所忽略的细节。

  广东汇智产业园开发有限公司总经理余力先生认为,“国八条”下很多人转向投资商业地产其实完全是个盲目的行为,对于商业地产来说,其复杂程度会远远高于住宅地产,其中不乏折戟的案例。如果一窝蜂地投资,可能会引起更大的泡沫和恐慌。当然这还要看发展商手头的资源,市场不是缺乏商业地产项目,而是缺少适合的商业地产项目。商业地产很复杂,牵涉到发展商,投资者(买铺的人),经营者(租户),商业管理者(专业的商业经营公司),物业管理者,还有最终端的消费者。一个商业项目要这么多方一起给力,才能决定是否成功,不是说谁都能操纵得起的,投资需谨慎。来源新快报网络版)